Rechtliche Hürden beim Kauf einer „Luxus Immobilie Schweiz“ als Ausländer

Luxus Immobilie Schweiz: So gestaltet sich der Erwerb für Ausländer

Der Kauf von Immobilien im Luxus-Segment bleibt in der Schweiz auch Ausländern nicht verschlossen. Tatsächlich ist die Alpenrepublik für viele internationale Käufer eine Art Sehnsuchtsmarkt. Die Schweiz punktet mit ihrer starken Infrastruktur, einem hohen Mass an Sicherheit und politischer Stabilität und natürlich mit den vielen ikonischen Lagen vom Zürichsee bis zum Engadin. Für ausländische Käufer ergeben sich hier aber einige Fallstricke, weil der Immobilienerwerb in der Schweiz deutlich stärker reguliert ist als in vielen EU-Ländern. Wenn Sie diesen Beitrag lesen, sind Sie besser informiert und lernen die wichtigsten Regeln kennen, die auf dem hiesigen Markt gelten. Und Sie können realistischer einschätzen, woran Deals in der Realität leicht scheitern können.

Immobilienerwerb in der Schweiz? Bei Ausländern entscheidet der Einzelfall

Wenn Sie eine Luxus Immobilie in der Schweiz kaufen möchten, stossen Sie irgendwann unweigerlich auf den Begriff Lex Koller. Hierbei handelt es sich um die umgangssprachliche Bezeichnung für das Bundesgesetz, das den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland regelt. Entscheidend hierbei: Die Beurteilung des Falls erfolgt in der Schweiz immer kantonal. Es existiert also kein einheitliches Verfahren, das in der gesamten Schweiz Geltung hätte. Stattdessen kommt es immer auf den föderalen Vollzug an.

Das bedeutet in der Praxis, dass Ihr Immobilienkauf bewilligungspflichtig ist und eine einzelfallbezogene Prüfung auf kantonaler Ebene erfolgt. Dabei geht es um solche Fragen wie den Käuferstatus, die Objektart oder die Nutzung. Auch Standort und Fläche sind wichtig. Achten Sie darauf, dass „Luxus“ in der Schweiz kein Rechtsbegriff ist. Allerdings werden Sie entsprechende Luxusobjekte häufig in solchen Gemeinden und Objektkategorien finden, die besonders restriktiv sind. Das gilt zum Beispiel für Tourismusorte, für Ferien- und Zweitwohnungen oder für solche Objekte, die eine besonders grosse Fläche aufweisen. Der Erwerb ist also rechtlich anspruchsvoll, und darauf sollten Sie vorbereitet sein.

Die entscheidende Frage ist, wo Sie wohnen (und welchen Status Sie haben)

Viele Käufer gehen erst einmal davon aus, dass ihre Nationalität das entscheidende Kriterium sei. Auf diese kommt es aber nicht alleine an. Viel wichtiger ist, wo Sie Ihren Wohnsitz haben und welchen Aufenthaltsstatus Sie haben. Weiterhin ist zu berücksichtigen, welche Nutzung für die Luxusimmobilie in der Schweiz geplant ist.

Folgende Gruppen sind zu unterscheiden:

– EU/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz: Hierbei handelt es sich um den einfachsten Fall: Sie werden als Immobilienkäufer grundsätzlich wie andere Schweizerinnen und Schweizer behandelt. Das bedeutet, dass hier in der Regel keine Bewilligungspflicht besteht.

– Inhaberinnen und Inhaber einer Niederlassungsbewilligung (Ausweis C): Diese Gruppe wird beim Immobilienerwerb grundsätzlich wie Schweizerinnen und Schweizer behandelt. Auch hier besteht also keine Bewilligungspflicht.

– Grenzgänger (Ausweis G): Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Grenzgänger eine Zweitwohnung am Arbeitsort erwerben. Dabei kann es sich auch um ein Luxusobjekt handeln. Es ist hier aber eine Reihe von Einschränkungen zu berücksichtigen, zu denen vor allem das Vermietungsverbot gehört.

– Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz: In diesem Fall ist der Erwerb einer Immobilie als Erstwohnsitz möglich (Ausweis B). Möchten Sie sich aber eine Zweit- oder eine Ferienwohnung zulegen, wäre auch dieser Kauf wieder bewilligungspflichtig.

– Wohnsitz im Ausland: Hier greift Lex Koller in der Praxis am stärksten und es bestehen daher die grössten Hürden für den Immobilienerwerb. Das gilt etwa im Hinblick auf die Bewilligung, Kontingente oder die allgemeinen Voraussetzungen für den Erwerb.

Achtung: In der Schweiz existiert das „Golden Visa“ -Konzept nicht. Es besteht also keine Möglichkeit, durch den Erwerb einer Immobilie eine Aufenthaltsbewilligung zu erlangen.

Bei der Objektart und dem Nutzungszweck ist die Schweiz besonders streng

Der Erwerb einer Luxus Immobilie in der Schweiz gestaltet sich vergleichsweise einfach, wenn Sie diese als Hauptwohnung (Erstwohnsitz) nutzen und damit selbst bewohnen möchten. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie rechtmässig in der Schweiz wohnen. Beim Erwerb von Bauland ist zusätzlich darauf zu achten, dass der Bau zeitnah starten muss.

Deutlich anders sieht es bei den Ferien- und Zweitwohnungen aus. Personen mit Wohnsitz im Ausland dürfen diese nur in den Fremdenverkehrsorten bzw. Tourismusorten erwerben und auch nur nach kantonaler Zulässigkeit. Zudem gilt hier eine schweizweite Obergrenze. Die jährlichen Kontingente sehen 1500 Bewilligungen für Ferienwohnungen bzw. Aparthotel-Einheiten vor. Gerade im Hinblick auf häufig grössere Luxusimmobilien ist das Flächenlimit relevant. Die Nettowohnfläche ist auf 200 m² begrenzt, das Bauland auf 1000 m². Das schliesst die Realisierung bestimmter Projekte von vornherein aus.

Achten Sie auch darauf, dass Sie nicht mehr als eine Ferien- oder Zweitwohnung in der Schweiz besitzen dürfen. Zweitwohnungen dürfen Sie in der Regel gar nicht vermieten und Ferienwohnungen nur vorübergehend (keine ganzjährige Vermietung). Sie sind hier also erheblich eingeschränkt. Haben Sie einen Wohnsitz im Ausland, kann eine Zweitwohnung bewilligt werden, wenn Sie zum Ort eine aussergewöhnlich enge und schutzwürdige Beziehung haben. Hier hängt es wieder vom Kanton ab, wie streng diese Regelung letztlich ausgelegt wird.

Um noch einmal auf die Luxus-Immobilien zurückzukommen: Viele dieser Objekte sind schlicht zu gross, wenn es sich zum Beispiel um Luxus-Chalets oder Seegrundstücke handelt. Gehen Sie auch davon aus, dass sich viele dieser Objekte in Gemeinden befinden werden, deren Kontingente bereits ausgeschöpft sind. Einige Kantone verbieten den Verkauf von Ferienwohnungen an Ausländer sogar grundsätzlich. Dazu gehören insbesondere Genf und Zürich.

Luxus Immobilien Schweiz: Wie läuft der Bewilligungsprozess ab?

Gehen Sie vor dem Kauf einer Immobilie als Ausländer die folgende Checkliste durch:

– Vorabklärung frühzeitig vornehmen: Sollte eine Bewilligung des Kaufs notwendig sein, führt der Weg über die zuständige kantonale Behörde. Sind im Luxussegment Immobilien zu verkaufen, ist die Vorabklärung der Zuständigkeiten besonders wichtig, weil Verkäufer Verlässlichkeit erwarten.

– Vertrag mit Bedingungen gestalten: Der Abschluss sollte unter der aufschiebenden Bedingung der Bewilligung stehen, um den Kaufvertrag risikoärmer zu strukturieren.

– Öffentliche Beurkundung berücksichtigen: Der Grundstückskaufvertrag ist in der Schweiz öffentlich zu beurkunden. Wenn Sie das Notariatssystem umgehen, ist der Vertrag nicht formgültig. Der Eigentumsübergang findet zudem erst mit dem Eintrag in das Grundbuch statt.

– Verzögerungen vermeiden: Banken, Notariate und beteiligte Dienstleister sind gerade im Luxussegment verpflichtet, die Identität der Käufer und die Herkunft der Mittel genau zu prüfen. Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie daher Unterlagen wie etwa Bankbestätigungen oder Nachweise zur Mittelherkunft frühzeitig zusammenstellen.